1樓:猩猩財經
中介絕不會告訴你的二手房陷阱:籤合同不注意這3點,小心被人騙
2樓:大鬍子說房
二手房買賣較為抄複雜,在籤合同給錢之前一定做好準備工作,一般要明確四點關鍵事項:1、明確產權歸屬。2、去房管局進行產權調查。
3、確認學位有沒有被佔用。4、確認房子有無在出租。二手房買賣較為複雜,建議在交易中找專業人士進行指導。
3樓:匿名使用者
買賣二手房需要注意什麼?買房必須知道的知識,不然被坑了!
4樓:目錄
買二手房注意以下事抄項:不能僅看賣家出示的不動產證;學區房注意是否在學區範圍;戶口遷移法院不受理;瞭解自己的徵信;審查房產上是否有其他他項權,比如租賃;注意有沒有共有權人;不要相信口頭承諾;約定違約方承擔律師費、訴訟費等。
5樓:小島知道
購買二手房的注意事項有哪些?
6樓:地產小報
買二手房有哪些注意事項?
7樓:覃珊律師
二手房買賣 房屋產權
購買二手房應該注意哪些問題?整個流程是怎樣的
8樓:地產小報
買二手房都應該做什麼(下)?
9樓:羊羊
購買二手房,要注意以下問題:
1、瞭解房屋歷史:
首先要對自己買的房子做側面瞭解,例如該住房是哪一年蓋的,還有多長時間的土地使用期限;哪些人住過,是否發生過不好的事情;通過衣著和生活規律判斷周圍人的社會層次,瞭解鄰居住的是否舒適;觀察公共樓道的整潔程度及佈局;
2、考察市政配套:
最好能夠實際考察一下自己所購買的房屋周邊情況,交通是否方便,購物就醫等是否符合自己的購買需要,學區房還要考察房屋距離學校是否與**成比例等等。
3、瞭解往後居住的費用:
包括水,電,煤的**;物業管理費的收取標準;車位的費用。
4、房屋手續是否齊全 :
檢視房產證,土地證,個別地區還有契稅證;
5、房屋是否合法 :
不要有違規搭建等,無法辦理過戶;
6、水電氣暖物業費用是否拖欠,該房產內戶口必須遷移(特別是學區房) ;
7、中介公司是否違規 :
選擇全國連鎖的正規品牌中介機構辦理,避免黑心中介吃差價等。
二手房交易過戶流程:
1、資訊核對。
買賣雙方建立資訊溝通渠道,買方瞭解房屋整體現狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
2、籤合同。
如賣方提供的房屋合法,可以上市交易,買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程式),買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商,對房屋坐落位置、產權狀況及成交**、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,接受審查。
買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續,對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。
4、立契。
房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買物件,按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報稽核批准後,交易雙方才能辦理立契手續。
5、繳納稅費。
稅費的構成比較複雜,要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
6、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後,交易材料移送到發證部門,買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
7、產權登記變更,發放貸款。
對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續,銀行稽核買方的資信,對雙方欲交易的房屋進行評估,以確定買方的貸款額度,然後批准買方的貸款,待雙方完成產權登記變更,買方領取房屋所有權證後,銀行將貸款一次性發放。
8、物業交割。
買方領取房屋所有權證、付清所有房款,賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
10樓:匿名使用者
一、現在隨著一手房的日益緊缺,優質二手房成為緊俏品,是人們的不二選擇,但二手房市場,層次不齊,買家一定要仔細辨別。
二、實地考察房屋情況:
1、房屋自身建築情況。如房屋戶型、結構、朝向、通風、採光、質量、面積、層高、裝修、配送的傢俱等,其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和牆面滲水等問題。
2、房屋周邊狀況如周邊交通、生活配套、小區綠化、噪聲、電梯、保安、物業管理、街道居委會等。
三、重點注意以下事項:
1、看房子產權是否清晰:有沒有房產證。沒有房產證的房屋,一般是房主將其抵押或轉賣
2、看房主是誰 賣方必須是房主,對他的房產證和身份證,看身份證號是否一致。有些房屋有好多個共有人,如夫妻共有的、繼承人共有的,那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個或是幾個籤的無效。
去房管局核實房主所說的。房屋資訊。另外看是不是房改房、安居工程、經濟適用房、單位房屋。
這些住房,在轉讓時有一定限制,要避免買賣合同與政策、法律衝突。
四、簽訂合同時的注意事項:
1、合同的建立:房管局大多會提供二手房買賣合同範本並要求交易雙方使用,可以直接拿來在範本的基礎上做改動,民間合同多由賣方提供。買房就要注意,賣方做了哪些改動,提出自己的意見看法,以達成最後的同一。
2、約定付房款:一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。確定交房細節:
(1)交房的時間和條件。時間好辦,條件比如賣方要負責清空房間,整理乾淨等
(2)物業費、水電費等,要讓房東提供最後一個月的繳費證明。
2、費用:過戶所涉稅收和費用誰出。這些要在合同裡訂好。
六、二手房交易稅費包括:營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅、契稅、教育費附加等。其中比較大塊的是營業稅、個人所得稅、契稅三項,(其餘幾項都很少一般就是幾百塊錢)。
「交易稅費由乙方承擔」是合同中的常見陷阱,一般來說營業稅、個人所得稅由賣方負責,買方負責契稅。
擴充套件資料
交易稅費
正常過戶
1.營業稅:(稅率5.55%
賣方繳納)根據2023年房產新政,轉讓**購買時間不足5年的非普通住宅按照全額徵收營業稅,轉讓**購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓**購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價徵收營業稅,轉讓**購買時間超過5年的普通住宅免徵營業稅。
這裡有兩個要點1購買時間超過5年這裡首先看產權證,其次看契稅發票,再次看票據(房改房看國有住房**收入專用票據)這三種證件按照時間最早的計算。一般地**據早於契稅發票,契稅發票早於產權證,房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據。2所售房產是普通住宅還是非普通住宅。
另:如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額徵收營業稅。
2. 個人所得稅:(稅率交易總額1%或兩次交易差的20%
賣方繳納)徵收條件以家庭為單位**非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這裡有兩個條件1家庭唯一住宅2購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。
注:如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納,若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金,具體退還額度按照兩套房產交易**較低的1%退還。
注:地稅局會稽核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據,其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房(不包含非住宅類房產)。
另注:如果所售房產是非住宅類房產則不管什麼情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在徵稅過程中對於營業稅繳納差額的情況,個人所得稅也必須徵收差額的20%
3.印花稅:(稅率1%買賣雙方各半)不過從2023年至今國家暫免徵收。
4. 契稅:(基準稅率3%優惠稅率1.5%和1% 買方繳納)
徵收方法:按照基準稅率徵收交易總額的3%,若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%,若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。
注:首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠,契稅的優惠是以個人計算的,只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。
11樓:我吃123西紅柿
購買二手房需要注意的問題跟流程如下:
步驟一:上網或去中介檢視**資訊
步驟二:實地考察看房,確定購房意向
步驟三:產權調查、和房主商議合同細節
步驟四:簽訂買賣合同
步驟五:辦理貸款手續、支付首款
步驟六:產權(房產、地產)過戶,房屋交割
步驟七:領房產證(賣方收到銀行貸款)、交易完成每月還貸
一、去正規的**和中介(步驟一要注意的):
如果買二手房有中介參與,要找相對大的、知名的中介。中介的收費、服務情況要先問清。還要和中介談好,中介費的付款時間,一般來說是簽完合同付一部分,過戶後付一部分,省的太早付完錢,中介就不管事了。
付完記得要發票。中介如果提供貸款服務,讓他玩去。貸款之類的問題,別怕麻煩,自己去找銀行。
二、實地考察房屋情況(步驟二要注意的):
1、房屋自身建築情況
如房屋戶型、結構、朝向、通風、採光、質量、面積、層高、裝修、配送的傢俱等,其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和牆面滲水等問題。
2、房屋周邊狀況
如周邊交通、生活配套、小區綠化、噪聲、電梯、保安、物業管理、街道居委會等。
三、看房子產權是否清晰(步驟三要注意的):
1、看房產證。看以下幾點:
(1)有沒有房產證。
沒有房產證的房屋,一般是房主將其抵押或轉賣。有的房主會說,你給他錢,他就能把房產證贖回,再給你。沒有的話,讓他借錢把證贖回,再找你。
(2)看房主是誰
賣方必須是房主,對他的房產證和身份證,看身份證號是否一致(當然先要看看是不是假的,多半不會)。有些房屋有好多個共有人,如夫妻共有的、繼承人共有的,那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個或是幾個籤的無效。
(3)看房屋有沒正在貸款
有的房子貸款買的,房產證並沒被銀行收走,但房產證上應該都有註明,看清楚。
2、看土地證
我們這郊區的房子土地的使用性質,有一種情況是劃撥地,劃撥地**可無償收回,這種情況就要注意,土地證上有註明「出讓」的,就是出讓地,就對房屋享有較完整的權利。
劃撥地的房,能無限期使用(**不收回的話),但不能**。要**就要繳納土地出讓金,變為出讓地,使用年限70年,這時就和商品房差不多了。一般土地出讓金由賣家交,但賣家一般會把這塊算到房價裡,由買家承擔。
3、去房管局核實以上情況
賣家手上的東西可以隱瞞做手腳,怎麼辦?去房管局查冊看看。
順便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、經濟適用房、單位房屋。這些住房,在轉讓時有一定限制,要避免買賣合同與政策、法律衝突。
4、看房子是否在租
原房主a,2023年1月把房子租給一個哥們b,租期2年,就是租到2023年12月。
兄弟你今天2023年4月30日,和原房主a房屋交易成功,你給了他幾
十、百來萬,高高興興的拿到房產證。然後想搬家......等下,b哥不讓你進,他且住著呢。
可以讓原業主搞定租賃的事,在籤合同。因為我國認可「買賣不破租賃」,也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。
5、近期是否會拆遷
如果會,不要告訴別人,買吧!連鄰居幾棟都買了吧,現在我們這有拆有賺。
四、交易前要注意的問題(也是步驟三要注意的):
1、看二手房的物管費用是否拖欠:
有些房主在賣房子時,有些費用長期拖欠,甚至已經欠下數目不小的費用。你如果不知情就買了,那你就等著全部承擔這些費用吧。哪些費用要注意:
(1)水費。
要問賣家是否已付清水費,可以向他要交房日上個月份已繳納的水費賬單收據。
(2)電費。
不像水費那麼簡單。除了向他要交房日上個月份已繳納的電費賬單收據,你最好親自查一下電錶有否移動、改裝、走表是否正常等(有聽中介的人說過,原房主改裝過電錶,新房主被罰款的故事)
(3)煤氣費。
同上,這些都要辦好過戶。
(4)**、寬頻、有線電視等。
一般讓原房主遷走,把自己原來的號碼遷來。
(5)物業相關費用。
去物業公司問,有沒欠啥錢,還有過戶什麼的。
2、注意遷移戶口問題。
有時候我們這買二手房,就是為了孩子就近讀書問題,給孩子上戶口很重要。如果賣家的戶口沒有及時遷出,我們的戶口也遷不進來,就會發生糾紛。目的沒達到,那房子都等於白買。
因此,買房前可到相關部門(街道、居委會、派出所之類)查閱賣家的戶口是否已經遷出。如果賣家戶口要在交房後才能遷,就一定要與賣家就此問題在合同裡講清楚。
二手房交易稅費包括:營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅、契稅、教育費附加等。其中比較大塊的是營業稅、個人所得稅、契稅三項,(其餘幾項都很少一般就是幾百塊錢)。
「交易稅費由乙方承擔」是合同中的常見陷阱,一般來說營業稅、個人所得稅由賣方負責,買方負責契稅。
前幾年都是賣方市場,不少買方為了搶房,都主動承擔了所有稅費,現在房價沒那麼誇張了,才會開始注意具體誰負責。還有一種情況是,事先談好,以房價讓利為條件,乙方可以同意在合同裡寫交易稅費由乙方承擔,同時房價低了稅費也可以少交幾百塊。
3上證的人數:房產證上要寫幾個人的名字?老婆、孩子的如果要加,現在就一起寫上,以後再加,麻煩的很。
4戶口遷出:上一大點的最後一個問題,現在就訂好賣方戶口遷出的時限。
4、明確違約責任:
現在就先明確違約責任,注意以下幾點:
(1)合同上的時間必須都是精確的日期,不要用什麼的「之前」、「之後」的傻字眼。
(2)每項主要義務都要有一一對應的違約責任,最好直接定下具體數額的違約金(但是別定太高,太誇張好像法院也不認)
(3)定下如果違約,賣方要承擔買方裝修、搬家之類的損失。另外,定下違約方要承擔守約方主訴訟費、律師費等等各種花費。
六、步驟五之後都是對公環節,只要前面合同訂好,基本沒太大問題。
稍微講一點,有辦貸款的話,會涉及到房屋評估。評估費一般是千分五開始算,過百萬遞減。如果是商貸,可以自己找評估公司,評估費還可以進一步降低。記得換鎖。
請問購買二手房應該注意哪些問題，購買二手房應該注意哪些問題？整個流程是怎樣的
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