1樓：居理買房網
公寓和住宅的對比
——以深圳為中心進行分析
一、公寓與住宅的基本資訊對比
（一）公寓的基本概念
供許多人家居住的公共寓所。多為樓房建築，有成套房間，裝置較好。
（二）住宅的基本概念
是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括託兒所、病房、療養院、旅館等具有專門用途的房屋。
（三）公寓和住宅的區別
1.住宅
1）限購限貸，但有首套房利率優惠；並且能使用公積金貸款
2）符合條件可落戶，有學位
3）使用年限70年
4）住宅水電、管理費一般較低，而且通燃氣！
5）二手交易稅費相對較低
2.公寓
1）不限貸不限貸，首付5成，而且不會留下貸款記錄。但只能貸款10年，且不能用公積金貸款。
2）公寓：不能落戶、無學位。不能落戶、無學位。不能落戶、無學位。（重要的事情說三遍）
3）使用年限最多50年
4）商用水電、物管費一般較高，部分商務公寓沒有通燃氣
5）商務公寓的二手交易稅費相對較多，增值稅都要收差額的5%；契稅3%；個稅是1.5%。最主要的的差別還是，多一個比較大的差額土地增值稅，還有0.
1%印花稅。公寓的升值看似也比較高，但是在二手房交易過程中，減去全部稅費後，增值收益也就變少了。
值得注意的是：公寓的型別主要要分清所屬的土地性質，有的普通公寓其實是住宅性質，只是按照公寓的戶型結構設計成單間小戶型，其實就是住宅，產權也是70年，能落戶帶學位；另外一種是在商業或者工業土地上建設的公寓，產權只有40-50年，這種公寓就不能落戶也不帶學位。
二、市場政策及市場環境分析
（一）購房政策
近幾年深圳不限購、不限貸的公寓產品層出不窮，很多人也漸漸對公寓感興趣了。
一般而言公寓的**會低於同地段的住宅產品，而且大多數產證面積不大，總價就不算高。重要的是還不受限購限貸的影響，對於購房名額和社保年限都沒有要求。其次公寓產品大多數位於交通便利的地段，易於出租，租金回報率相比同地段的住宅要高。
（二）市場租賃環境
在深圳有80%的租房人群，租金佔家庭收入30%以內，有52.7%的租房人群，月租金在2000元以內。
套均租金方面，2023年南山、福田最高，其次為龍華、寶安、羅湖，主要為4400元左右，其中龍華、龍崗相對2023年的資料，均跑出不錯的資料，龍華的套均租金相對2023年**了81.3%，龍崗上75.1%。
單位租金方面，2023年福田、南山超80元/平，高於全市，龍崗則相比2023年**了74.5%，領漲全市。南山也**67.
9%。租賃**與成交方面，福田、南山、龍崗三區佔比全市20%，其中福田、南山、寶安、龍華供求。龍崗、羅湖、鹽田供大於求，空置率最高，鹽田甚至超7成，寶安、福田房子最好租，業主房子放租期間處於租賃期佔比全市3成。
2023年，經過近一年來的調整，深圳6-8月租金市場出現小幅回升，商品房套均租金5005元，相比2023年**了52.8%。
值得注意的是，同時租金漸向中高階移動，表現為3000元內比較大幅縮減，4000-8000元的比重成倍擴大，3000-5000元的佔主流。
（三）公寓和住宅的租金回報率
租金回報率方面，2023年各區的回報率基本接近3%，2023年縮至1.5%左右。其中回報率較高的為羅湖、福田。
深圳各區成交週期方面，全市平均在35天。羅湖、龍華、龍崗、鹽田高於平均水平。其中，龍華觀瀾片區由於交通因素的制約，拉高了整個區域，剔除觀瀾片區，龍華也在全市平均水平左右。
從深圳鏈家最新資料顯示，即使長租公寓中租金在1500元以內的佔比36.7%，800元以下的佔11.1%，主要集中在租金1000-3000元，但仍有不少長租公寓的租金比普通租房市場高30%—50%，有6成受訪人認為長租公寓租金太高，並認為公共區域管理不當、13%。
補充說明：近幾年，長租公寓在深圳興起，以至於目前大多畢業的年輕人進入深圳的第一站選擇的是長租公寓，長租公寓相對比較熱門，但長租公寓市場目前還處於初級階段，深圳市民租住的比較還是比較小的。
三、客群分析
（一）住宅客群分析
從住宅與公寓最大差距上來看，購買住宅的客群首先在資金預算（尤其首付預算）上較為充足，其次多數為具有深圳戶口的改善客群和剛需客群，長期生活在深圳，需要有學區。
（二）公寓客群分析
購買公寓的客群多為初到深圳無購房資質的剛需客群、年齡段較為年輕易接受新鮮事物的年輕客群以及投資客群。
四、購買公寓和住宅的差別及詳細資訊
（一）兩者根本差別就是眾所周知的四點
1過戶稅費不同。2學位的有和無。3水電物業費差異（部分商務公寓和住宅是一樣的）4產權年限不同。
以下僅供參考：
那麼得出結論：100平米公寓多出六萬稅費和每月一百多元的水電費，僅此而已。
但是目前大部分商務公寓都是*交樓，而住宅大多毛坯，在深圳一個100平米物業*完全抵消了稅費差額。這還不包括裝修過程中業主本身的精力體力支出。
以投資回報來論，一般情況下商務公寓在統一物業管理和整體裝修方面，都更迎合租賃消費群的需要，租金單價都比同區位質量的普通住宅高。而由於總價低，不限購，也更容易流通，當然也不能忽視首付比住宅高兩成和貸款年限一般不超過十年，但以投資論，流通性是第一重要的。
所以私以為買物業，並不需要執著糾結於物業屬性，而是地段、配套和價效比。一味的強調商務公寓和普通住宅的差別化沒有太大實際意義，反而隨著時間發展，同區位物業之間的價差只會趨同，比如近五年來新開發的豪宅東海國際、深業上城、深圳灣一號都是公寓性質，誰會糾結物業屬性去衡量區位價值，只要地段上佳，質量上乘，**上完全不遜於同區住宅。
2樓：石家莊有貝殼
購房百科 公寓和住宅的區別
住宅和公寓的區別優點缺點
3樓：飄搖
公寓與住宅有什麼區別呢，購買普通住宅的優點和缺點是什麼，大家要了解這些內容，對於選購住宅還是公寓有一定的幫助作用，下面就來看看相關的一些關於選購公寓的小常識。
很多業主們都購買公寓型的住房，首先來說總體面積比較小，費用比較低，對於想要投資或者是年輕人們來說這樣的房子是不錯的選擇，那麼公寓與住宅有什麼區別呢，購買土地出讓金都比住宅要高，所以公寓的銷售**要比住宅稍高。
四、公寓普遍的特點是位置屬於中心地段，一般以小租金。
五、但也有極個別的是不同的產品，如上海的王子晶品，是大戶型超豪華的產品，但是客群只是層次更高，以家庭一起過來居住的長住商務客。這類人群通常只是住個一年半載的，所以對於酒店式的享受很在乎，同時對於有無燃氣**，水電是否平價並不在乎。由於帶有部分的投資屬性，所以小戶型，低總價就是很重要的特點。
購買普通住宅的優點和缺點？
一、購買普通住宅的優點通常而言，普通住宅的可選戶型面積多，一般以家庭為單位居住，2室3室是主力戶型，不僅適合多人居住，並且還不用擔心人員增添帶來的困擾。另外還有的就是水電費按民用標準收取，土地使用年限是70年。最重要的就是普通住宅的社群家庭居多，居住氛圍，生活氛圍濃厚。
二、購買普通住宅的缺點雖然普通住宅很好，但總體而言，普通住宅的戶型面積大的普通住宅總價高，對於90後小夫妻而言壓力較大。另外，因為毛坯普通住宅要花錢裝修，所以非常耗時耗力，而且裝修事物也非常繁瑣。
關於公寓與住宅有什麼區別是什麼，上面介紹了具體的內容，不知道大家瞭解了嗎，普通的住宅的產權是七十年的，但是公寓是四十年，所以大家選擇的時候一定要考慮這個問題。購買普通住宅的優點和缺點是什麼，比如說優點在於七十年產權是比較標準的住宅形式，但是也有一定的缺陷，根據自己的需求來選擇。
4樓：張擁達
住宅公寓對比商住公寓
1、首付
住宅公寓(70年產權)：最低20%，普遍30%
商業公寓(40年產權)：最低50%
同樣總價為40萬元的公寓(不計算稅費)，70年產權銀行貸款最低首付2成，首付款約為8萬元，首付3成，首付款約12萬元;40年產權最低首付需5成，首付款至少得20萬元。相差了整整8-12萬元，差不多又是一套房子的首付了。
2、貸款年限
住宅公寓(70年產權)：最高30年
商業公寓(40年產權)：最高10年
假設同樣銀行貸款20萬元，70年產權公寓最高貸款30年，月供約為1061元;貸款20年，月供也僅為1309元;而40年產權的公寓最高貸款10年，月供得需2208元，這就在無形中給購房者增加了一定的還貸壓力。
3、貸款利率
住宅公寓(70年產權)：基準利率
商業公寓(40年產權)：上浮20%或30%
在同樣銀行貸款10年、15萬元的情況下，70年產權公寓是基準利率，月供約為1584元，40年產權公寓貸款利率將上浮，月供約為1656元，比70年產權公寓得多還利息8000元。
4、公積金貸款
住宅公寓(70年產權)：可用
商業公寓(40年產權)：不可用
相信用過住房公積金貸款的都知道，公積金貸款的利率比銀行貸款更低，月供花費更少，也就是說70年產權的公寓用公積金貸款的話，更省錢。
5、生活費用
住宅公寓(70年產權)：民用水電
商業公寓(40年產權)：約高出民用水電1倍
在生活成本方面，70年產權公寓水電、暖氣、寬頻等均按民用標準收費;40年產權公寓水電、暖氣、寬頻等則按商用標準收費
5樓：房產聽我說
住宅和公寓有什麼區別，看完這4點你就知道了，你會選擇哪個呢
6樓：張老師說物理
住宅主要是針對個人使用者，而工藝主要是針對機器使用者。
請問公寓和住宅有哪些區別呢？
7樓：居理買房網
公寓與住宅有以下區別：
1.房屋使用年限：沒有區別，房產，都是永久的。
2.土地使用年限，住宅是屬於居住用地，居住用地的年限一般都是70年，公寓是屬於商業用地，一般是40年和50年，有少數的是70年。遠洋就屬於少數的。
3.戶型：公寓一般屬於小戶型居多。住宅的都是屬於中大戶型，一般都是兩房起步，而公寓小的有一房的。
4.位置：公寓因為是商業用地，所以一般都建在，中心區域周邊的配套和地鐵交通都特別方便。而住宅是純居住使用，所以說地段屬於中等。
5.學校：公寓不帶，但是現在深圳有試點公寓，在羅湖和福田都有在，還是要以積分入學。住宅都是有公立的，可以上公立學校。
6.住宅可以落戶口，落到住宅所在的街道辦。公寓有少數的可以咯，也是在關內的，少量公寓試點只有一兩個。
7.價效比：公寓短期內的價效比比較高一些，因為小戶型容易出租，而且18年的時候出來兩個政策導致公寓的關注點更多一些，而且現在能買到的公寓基本上沒有了，未來沒有可以轉售和流通的公寓啦。
8.拆遷賠付標準。公寓是按照當時市價的1:3賠付的，但是住宅只有一比一。
9.貸款政策：公寓不限購不限貸，不會影響你買住宅的名額，也不受您名下房產的限制。但是住宅限購限貸，會看您名下的房產數量和房貸記錄，而且有戶口和社保限制
10.公寓必須要做到5成的首付，貸款只能貸10年，住宅可以做到三成首付，貸款可以貸30年
普通住宅和公寓有什麼區別，住宅式公寓和普通住宅有什麼區別
1 在 上，同地段公寓 低於普通住宅 2 在採光上，住宅的採光也要優於公寓，因為公寓採光還沒有相關法規沒有明確規定 3 普通住宅可以落戶，孩子可以就近上學，公寓一般情況不能落戶4 住宅產權一般為70年，而公寓一般為40年。公寓樓和普通住宅樓的區別之一是公寓樓包含商用性質，而普通住宅樓只是住宅樓。其它...
40年產權公寓和住宅有什麼區別呢
公寓和住宅的區別主要從產權年限，購房資格 首付比例 貸款年限 生活成本等來說，如下圖 同一個區域內，住宅的 高於同區域的公寓，而且公寓的面積普遍較小，總價低，投入資產少。但是因為產權年限的問題，很多人對公寓認識不全，不願意買公寓，這個也是需要時間和市場不斷去教育的一個過程。也需要看個人適合什麼樣的產...
公寓式酒店和酒店式公寓有什麼區別
酒店式公寓,copy指按酒店式管理的公 寓,按居住建築處理 公寓式酒店指按公寓式 單元式 分隔出租的酒店,按旅館建築處理。酒店式公寓作為近年來一種新興的物業型別,由於地段好 總價低 易出租,既可以 換取買賣差價,也可以收取租金,換取長期的投資收益等特點,成為不少市民置業投資的首選。酒店式公寓不算一個...