1樓：冷蘇琉璃
土地出讓金以及計算方式詳解
土地出讓金不是簡單的地價。對於住宅等專案，採用招標、拍賣的方式，可
通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等
專案，以及開發園區等工業專案，
往往不是依靠完全的市場調節，
土地出讓金就
帶有稅費的性質，是定價。
各級**土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，
按規定向受讓人收
取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使
用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，
或原通過行政劃撥獲
得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和
投資，按規定補交的土地出讓價款
土地出讓金計算方法
土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，
地面價為每平方米土地
的單價，
即以出讓金總額除以土地總面積；
樓面價為攤到每平方米建築面積的地
價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建築面積。
投資者往往以樓面價來計
算投資效益。
因為地面價不能反映出土地成本的高低，
只有把地價分攤到每平方
建築面積上去核算，才有可比性，也易於估算投資成本，進行估算投資效益。一
般認為建高層可攤屬地價，
實際上並非如此。
因為土地出讓金是按建築面積計收
的。南寧市曾經買過一套房改房的李先生給記者算了一筆賬。以前，一套售價
10萬元左右、
5年以上房齡的二手房改房過戶，各項稅費加起來近
3000
元，而現在要補繳土地出讓金，
就等於在原來的基礎上要多繳一筆錢。
如何計算房改房
土地出讓金是市民最為關心的事情。
解讀：馮曉鋒解釋說，
網格點樓面基準地價是指房屋所在位置的樓面價，
每個網格點為
200米×
200米，
市民可到各分局查詢南寧市居住用地網格點的基準
地價圖。南寧基準地價最低值在沙井一帶，為
188元
/平方米，最高值在南湖一帶，為
1100元/
平方米。
上市房屋不在南寧市居住用地網格點基準地價圖覆蓋範
圍內的，按基準地價的最低值
188元
/平方米計算。
公式：補交土地出讓價款（元）
=網格點樓面基準地價（元
/平方米）×容積
率修正係數×
10%×上市房屋建築面積×年期修正係數
舉例：張三有一套住房位於衡陽秀靈路口，
土地使用權性質為劃撥，
擬準備上市交易，該房屋房產證上的建築面積為
52.4
平方米，土地證上記載的土地面
積為14.97
平方米，剩餘使用年限為
69年，則需補交土地出讓價款計算方法如
下：經查閱南寧市居住用地網格點基準地價圖，
該位置的網格點樓面基準地價為
511元
/平方米；
容積率為
3.5，
容積率修正係數
0.761
；剩餘使用年限為
69年，
年期修正係數
0.9983.
據此，需要補交土地出讓價款
（元）=511元/
平方米×
0.761
×10%
×52.4
平方米×
0.9983=2034
元。容積率修正係數
容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。
例如，在
1萬平方米用地的土地上，
有6000
平方米的建築總面積，其容積率為
0.6。
規劃對低密度住宅的大體標準概念，高層低密度住宅容積率不大於
2.2；多
層（小高層）低密度住宅容積率不大於
1.2；排屋（
town
house
）容積率不大於
0.7；別墅（
villa
）容積率不大於
0.35
。房屋價值不單是按每平方米建築面積，
**差關鍵是容積率大小，
如：容積
率0.60
左右比容積率
1.20
左右的房屋，每平方米**要高出一倍左右。
賣萌打滾求採納
2樓：匿名使用者
土地出讓金不是簡單的地價。對於住宅等專案，採用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等專案，以及開發園區等工業專案，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。
土地出讓金計算方法
土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建築面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建築面積。
3樓：小小估價員
出讓金該繳納多少，首先你要先明確該土地的實際用途，用途不同，出讓金標準不同（住宅，商業，工業）。這個可到當地國土房管局諮詢，地方不同標準不同。有按建築面積計算繳納的，也有按土地面積計算繳納的，看你當地是如何規定的。
4樓：初鬆
這個有比較合理的分攤方法，就是按照高層和別墅的造價按比例分攤，例如高層造價9000萬，別墅造價1000萬，那麼高層分攤4500萬，別墅分攤500萬。
5樓：宗元三農
回答土地出讓金一般是指土地現有使用者產權年限到了的續期申請，要交納一定的出讓金，還有就是房地產想要開發某塊地，也要交納一定的土地出讓金才能開發。土地出讓金或者可以說是土地的租金，它的高低會受到土地級別、用途、年限等方面的影響。
因為土地出讓金是地方**預算外收入的主要**，各地土地市場的供求關係並不相同，所以每個地區的土地出讓金**也不一樣，需要以當地的標準為準。如果不知道當地的土地出讓金收取標準，也可以去當地的土管部門進行諮詢。
1、有實際成交價且不低於所在級別基準地價平均標準的，按成交價不低於40%的標準計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算;
2、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時按基準地價平均標準的40%計算;
3、通過上上述方式計算的土地出讓金數額，如果有異議，可以由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。
4、4、劃撥土地使用權成本**佔土地**的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權**計算出讓金時，需要將成本**換算成市場土地**，再按不低於40%的標準計算土地出讓金。
希望我的回答對你有幫助，希望你給個免費的5星贊哦。
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提問45平方要繳多出讓金
回答按照最低的標準40%來計算，但不知道你們那裡的地價是多少錢，因為各個地方的地價不一樣，所以也不能夠說出你這45平方需要多少。
土地出讓金徵收方式有兩種，一種是公有住房在改制後的第一次**，屬於優售，它的土地出讓金是按照總成交價的1%來徵收的。另一種劃撥地交易的土地出讓金，是根據土地級別和建築面積來徵收的。可以一年支付2元/㎡的國有土地出讓金，也可以按照實際成交價40%來支付土地出讓金。
所以這就要看你的產權是多少年。商品房一般是40~50年住宅樓，一般是70年。
提問70年產權
回答這樣你就按照一平方兩元錢來計算，一年需要交90塊錢的土地轉讓金。70年就是63,00元。
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現在城市中的高層住宅，使用壽命究竟有多少年？
6樓：哇哎西西
50年或80年左右。
使用壽命要根據具體情況來看首先是設計專標準，一般性屬質的民用建築是50年，鋼筋混凝土結構大型或者比較重要的建築則在80年或以上。
當然其使用壽命肯定會大於設計年限的，如果說自然壽命，與混凝土材料特性，結構設計，還有自然條件的影響都密切相關。
7樓：邸衣
現在城市中的高層住宅我感覺就是七十年把
8樓：黑暗霸主霸鯊
這些基本的常識網路上都有，有一定的參考價值。但是要做到以人為本，除了基本的常識外，要想達到好的效果，必須結合人的來做詳細布局
9樓：718來吧
使用壽命差不多都是個幾十年吧，房產證也是幾十年的
10樓：小姐姐獅子座
使用權在50到70年不等，至於壽命估計也是差不多的
11樓：檸檬我超能
房產證一般就是七十年，但是使用過程中人為因素太多。可能用不了那麼多年的
12樓：撫順飄逸先生
70吧，但是一般這個樓房挺不到70年就會慢慢的老化
13樓：
一般都是七十年吧，就住一代人房子也該換了。
14樓：匿名使用者
使用壽命沒有在不定的因數發生的話我也最多也就用70年
15樓：xiao龍惠
看每個建築的用料吧，還有有沒有什麼自然災害來定吧
商品房子一般住多少年才拆？
16樓：晚安晚安
商品房土地使用年限一般是70年。過後**會重新給你重新分配。
一般現在較多開發商所建設的房屋均為鋼混（框架）結構，正常而言，鋼混結構的建築，其經濟耐用年限為60年，磚混結構住宅耐用年限為50年（所謂耐用年限，通俗的講即在正常的自然條件下，業主不投入維護，順其自然，那麼耐用年限期滿，房子就使用的差不多，快無法住了，有的成為危房或快成為危房)。
故在建築物經濟耐用年限範圍內，應該說是我們正常都可以達到的使用年限。當然目前由於我們業主均有對樓宇進行了不同程度的維護，有些樓宇雖然到了耐用年限，但是依然可以正常使用。
17樓：一隻像狗的蘑菇
商品房土地使用年限一般是70年。
一般現在較多開發商所建設的房屋均為鋼混（框架）結構，正常而言，鋼混結構的建築，其經濟耐用年限為60年，磚混結構住宅耐用年限為50年（所謂耐用年限，通俗的講即在正常的自然條件下，業主不投入維護，順其自然，那麼耐用年限期滿，房子就使用的差不多，快無法住了，有的成為危房或快成為危房。
故在建築物經濟耐用年限範圍內，應該說是我們正常都可以達到的使用年限。當然目前由於我們業主均有對樓宇進行了不同程度的維護，有些樓宇雖然到了耐用年限，但是依然可以正常使用。
18樓：驚喜不斷
實際上房子的使用期牽涉到兩個方面,其一為地上的建築物的使用期限,其二為它對應的土地使用權的使用期限，由於我們國家實行的是土地國有制，所以我們買的商品房所擁有的只有地上建築物的私有權（房產證），以及對應的土地使用權（土地使用證，而沒有土地所有權證）。
先來說第一個地上建築物，一般現在較多開發商所建設的房屋均為鋼混（框架）結構，正常而言，鋼混結構的建築，其經濟耐用年限為60年，磚混結構住宅耐用年限為50年（所謂耐用年限，通俗的講即在正常的自然條件下，業主不投入維護，順其自然，那麼耐用年限期滿，房子就使用的差不多，快無法住了，有的成為危房或快成為危房。故在建築物經濟耐用年限範圍內，應該說是我們正常都可以達到的使用年限。當然目前由於我們業主均有對樓宇進行了不同程度的維護，有些樓宇雖然到了耐用年限，但是依然可以正常使用。
其次為土地使用權：根據城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規定：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。
故從上面兩點來看，有一個孰短原則，舉一個例子，一間鋼混結構的店面，由於對應的商業土地法定最高使用年限為40年，可是房子正常可以使用60年，那麼它的使用年限到底是多少年呢？ 按法律規定，當到了40年後，此店面的土地使用權到期，國家規定可以無償收回，當然收回時有的也會視地上建築物的具體情況給予適當的補償（最多僅限於建築重置成本範疇），當然無償收回的前提，是國家有新的專案要上馬，比如公益事業，重點發展工程等等，需要拆除時，可以無償收回。但是如果沒有這些專案，那麼土地使用者按正常可以提前1-3個月向土地局提出申請土地使用權延期，補交土地出讓金，那樣又可以重新獲得一個新的土地使用權期限。
所以有可能店面的使用年限到80年都有可能。
只是由於目前法規仍未完善，除了《物權法》對住宅到期自動續期進行了規定，其他性質的房屋到期問題如何處理尚未具體接觸個案（由於我國的商品房基本上都沒有達到70年，商業達到40年的，由於改革改開放也才28年呀，規定的第一宗出讓地的使用年限都還沒達到）所以還要看日後的具體實施情況而定。
土地出讓金如何計算，土地出讓金是如何計算得？
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