1樓：匿名使用者
不動產的抵押僅簽訂抵押合同的不產生物權效力，必須辦理抵押登記。根據《物權法解釋一》第4條「未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力」的規定，抵押權也可以進行預告登記。
《物權法》第20條第2款規定：「預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。」預告登記本質上只是一項保全措施，保全的是對未來物權的請求權。
從效力上講，預告登記僅具有保全效力、順位效力和破產保護效力。同理，抵押權預告登記所登記的並非現實的抵押權，在抵押合同未完成本登記的情況下，即使抵押權進行了預告登記，抵押權也未設立，當事人之間仍只具有債的關係，債權人無法直接優先受償。抵押權預告登記所登記的只是一項請求權，是未來發生抵押權變動的一項排他性請求權。
好律師網參考
2樓：海華永泰律師
關於「商品房抵押預告登記」，援引三個經典案例，分別來自《最高人民法院公報》、《人民法院案例選》、《人民司法·案例》。
法條連結
《中華人民共和國物權法》
第二十條
當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
中國光大銀行股份****上海青浦支行
訴上海東鶴房地產****、陳思綺保證合同糾紛案
《最高人民法院公報》2023年第9期
▲裁判摘要
一、開發商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當商品房買賣合同被依法確認無效後，開發商與該自然人應對銀行的貸款共同承擔連帶清償責任。
二、預售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人(購房人)對預售商品房做了抵押預告登記，但該預告登記並未使銀行獲得現實的抵押權，而是待房屋建成交付借款人後銀行就該房屋設立抵押權的一種預先的排他性保全。如果房屋建成後的產權未登記至借款人名下，則抵押權設立登記無法完成，銀行不能對該預售商品房行使抵押權。
▌爭議焦點：上訴人光大銀行對涉案房產能否行使抵押權
上海市第二中級人民法院法院認為，係爭房產上設定的抵押預告登記，與抵押權設立登記具有不同的法律性質和法律效力。
根據《中華人民共和國物權法》等相關法律法規的規定，預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。即抵押權預告登記所登記的並非現實的抵押權，而是將來發生抵押權變動的請求權，該請求權具有排他效力。
因此，上訴人光大銀行作為係爭房屋抵押權預告登記的權利人，在未辦理房屋抵押權設立登記之前，其享有的是當抵押登記條件成就或約定期限屆滿對係爭房屋辦理抵押權登記的請求權，並可排他性地對抗他人針對係爭房屋的處分，但並非對係爭房屋享有現實抵押權，一審判決對光大銀行有權行使抵押權的認定有誤，應予糾正。
上海浦東發展銀行股份****無錫分行訴王碧會等借款合同糾紛案
—僅辦理抵押預告登記的房產不具有優先受償權
《人民法院案例選》2023年第4輯
▲裁判要點
抵押預告登記作為一種臨時性登記行為，既不是行政部門對期房交易的監管行為，也不能等同於直接產生支配效力的抵押登記，其設立目的在於期房買賣中，債權行為的成立和不動產的轉移登記之間常常因房屋建造等各種原因而導致相當長時間的間隔，為平衡不動產交易中各方利益，維護交易安全，法律賦予了抵押預告登記能夠對抗第三人的物權效力，但鑑於不動產物權尚未成立，不具備法定的抵押登記條件，故不產生優先受償的效力。
裁判理由
無錫市南長區人民法院認為：浦發銀行無錫分行與王碧會、周廷發籤訂的個人購房借款（綜合）合同合法有效。合同履行中，王碧會未按期足額還本付息，已構成違約，浦發銀行無錫分行有權按個人購房借款（綜合）合同約定宣佈借款提前到期，要求王碧會立即清償借款本息及相關費用。
個人購房借款（綜合）合同約定浦發銀行無錫分行追索債權而產生的包括但不限於訴訟費、律師費等一切費用由王碧會承擔，現浦發銀行無錫分行主張為實現債權已實際支付的律師**費25449元，符合約定，予以支援。
王碧會與周廷發系夫妻關係，上述債務應認定為夫妻共同債務，二人應承擔共同清償責任。合同雙方當事人就抵押房產僅辦理預告登記手續，至今未辦妥正式抵押登記手續，浦發銀行無錫分行亦未取得房屋他項權證，浦發銀行無錫分行主張就抵押房產折價或拍賣、變賣所得價款優先受償，無法律依據，本院不予支援。
根據商品房銷售貸款合作協議書，華洛公司與浦發銀行無錫分行形成合法有效的保證合同關係，商品房銷售貸款合作協議書約定：「保證期間自浦發銀行無錫分行與借款人簽訂借款合同之日起至華洛公司為購房人辦妥房屋所有權證、土地使用證，並辦妥房屋抵押登記，將房屋他項權證等房屋權屬證明檔案交付浦發銀行無錫分行保管為止」，由此，華洛公司為本案所涉借款提供的是階段性保證擔保，抵押房產至今未辦理正式抵押登記手續，華洛公司應按約定在保證擔保範圍內對借款人的債務承擔連帶保證責任。華洛公司承擔保證責任後，有權向債務人追償。
唐一與葉輝等民間借貸糾紛執行案
—抵押預告登記與法院預查封登記在正式登記條件具備時的司法處理
《人民司法·案例》2023年第4期
▲裁判要旨
抵押預告登記程式登記的並非物權，而是享有優先順位的債權，故銀行在僅辦理了抵押預告登記的情況下並不享有優先受償權。在期房取得產權證書後，抵押預告登記的權利人需要向登記部門申請轉為正式抵押登記，登記部門應根據權利人的申請辦理相應的轉換登記，而非登記機關主動轉為正式抵押登記。但出於公平、效益價值的考慮，抵押預告登記後，法院對該預購商品房採取了預查封措施，在房產具備正式登記條件時，應通過一定的制度安排，使在先的抵押預告登記轉換為正式抵押登記，從而在法院查封、處置後得以優先受償。
【案號】執行：（2012）崇執督字第265號答覆：（2013）錫執他字第0001號
【案情】
申請執行人：唐一。
被執行人：葉輝、王書強、江蘇省無錫戲江南餐娛****（以下簡稱戲江南公司）。
2023年10月21日，江蘇省無錫市崇安區人民法院因唐一與葉輝、王書強、戲江南公司民間借貸糾紛一案，裁定查封了葉輝向無錫市吉品置業****購買的無錫市馬山梅樑苑12幢282單元-1-3層房屋。因該房屋未辦理產權登記，該查封屬於預查封。無錫市房屋產權監理處（以下簡稱產監處）在送達回證上註明「太湖梅樑苑12-282尚未辦理產權登記，有抵押」。
2023年2月6日，崇安區人民法院就本案作出（2011）崇民初字第918號民事判決書，判令：一、葉輝歸還唐一借款本金350萬元並支付違約金110萬元。二、王書強、戲江南公司對葉輝的上述債務共同承擔連帶清償責任。
王書強、戲江南公司承擔保證責任後，有權向葉輝追償。因被執行人未自覺履行法律文書確定的付款義務，申請人向崇安區人民法院申請執行。執行中，崇安區人民法院對上述房屋進行評估、拍賣，評估價為268.
89萬元。經兩次拍賣後均因無人報名競買而流拍，現擬進行第三次拍賣。
另查明，2023年6月30日，葉輝與無錫市吉品置業****簽訂商品房買賣合同，購買了無錫市馬山梅樑苑12幢282單元-1-3層房屋，面積288.79平方米，購房款2206412元。同年7月9日，葉輝向廣發銀行無錫支行辦理住房按揭貸款154萬元，貸款期限25年，目前尚欠140多萬元。
同年7月29日，無錫市房產管理局作出錫房預登字第wx10160019號房屋預告登記證明，預告登記業務種類為預購商品房抵押預告登記，預告登記權利人為廣發銀行無錫支行，預告登記義務人為葉輝。2023年6月9日，葉輝取得產權證，產監處將預購商品房抵押預告登記轉為正式抵押登記。
【執行】
本案申請人申請執行後，考慮到房屋未辦理產權證以及存在預購商品房抵押預告登記的情形，執行案件承辦人未採取評估拍賣措施，後根據無錫市中級人民法院（2012）錫商他字第0002號批覆意見才採取了評估和拍賣措施。
本案採取評估拍賣措施後，廣發銀行無錫支行於2023年6月15日向崇安區人民法院提出異議，認為無論是抵押預告登記還是正式抵押登記，銀行對房產拍賣所得價款均享有優先受償權，請求法院予以確認。同年6月20日，唐一向崇安區人民法院申請撤銷產監處辦理的抵押登記。6月25日，崇安區人民法院函告產監處，告知其在法院預查封期間辦理正式抵押登記的手續屬於擅自處分法院查封財產的行為，要求產監處在收到函後10日內糾正上述行為，否則責令其承擔相應的賠償責任。
7月1日，產監處覆函崇安區人民法院稱：法律法規明確了預告登記的效力和範圍，預購人有權以預購商品房設定抵押權。
根據當前我國實施的商品房預售制度，無錫市商品房預購者以按揭貸款方式購房的佔商品房交易總量的60%-70%，產監處自2023年物權法實施以來，每年均辦理數萬起抵押權預告登記。產監處之所以接受法院的預查封，也是因為被執行人（購房人）因貸款取得了房屋未來的所有權，如果沒有貸款，被執行人就無法取得房屋，也就無法協助法院預查封。本案房屋初始登記後，預購人於2023年6月將商品房預告登記轉為房屋轉移登記，依附它的預購商品房抵押預告登記也轉為正式抵押登記，法院預查封轉為正式查封。
預抵押轉抵押登記不產生新的權利，不影響法院查封的效力，故其不存在擅自處分法院查封財產的行為。
在案件執行和異議審查過程中，崇安區人民法院審委會形成兩種意見：
第一種意見認為，產監處的行為屬擅自處分法院查封財產的行為。理由是：根據無錫市中級人民法院（2012）錫商他字第0002號批覆，僅辦理抵押預告登記的房產不具有優先受償權，預購商品房抵押預告登記的權利人不享有與正式抵押相同的權利，涉案房產在預查封時不存在抵押權，現產監處在法院已預查封的情形下辦理了抵押登記手續，致使房產被設定了抵押權，產監處的行為屬擅自處分法院查封財產的行為。
第二種意見認為，產監處的行為不屬於擅自處分法院查封財產的行為。理由是：葉輝將商品房預告登記轉為房屋轉移登記，根據《房屋登記辦法》第六十八條的規定，預購商品房抵押預告登記也轉為正式的抵押登記，該轉換不產生新的權利，不影響法院查封的效力，產監處不存在擅自處分法院查封財產的行為。
2023年9月5日，崇安區人民法院就此案兩種意見向無錫市中級人民法院請示後，無錫市中級人民法院立案受理。無錫市中級人民法院合議庭於2023年10月28日作出（2013）錫執他字第0001號批覆，同意崇安區人民法院第二種意見，認為本案中，法院預查封的基礎是房產的預告登記，預查封之時，法院已經可以預見到今後房產將會產生抵押權。產監處將抵押預告登記轉為正式抵押登記的行為並未設定新的權利或權利負擔，不屬於擅自處分法院查封財產的行為。
崇安區人民法院第一種意見不符合預告登記制度和預查封制度的本意，不僅不利於商品房預售制度的發展，也不利於法院今後預查封工作的開展。
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