1樓：匿名使用者
民宅商用擾人 如何破解難題
2006-08-22 本文訪問次數：151
前不久，北京市工商局一紙「民宅禁商」的檔案，讓社會各個方面出現了不同的反響，日前，市消協從維護消費者合法權益的角度，召集座談會，對「民宅商用」現象作了進一步**。從大家的發言中記者瞭解到，不論從學者的角度，物業管理的角度，還是從行業管理的角度，總體而言都認為民宅商用存在著諸多的弊端，而民宅禁商則反映了廣大消費者的心聲。同時，社會各個方面的代表也針對「民宅禁商」的政策出臺，發表了不同的看法。
「民宅禁商」抑制了「民宅商用」
越來越猛的勢頭
北京市物業管理商會會長徐北風：最近**出臺的這個政策非常好，把民宅商用越來越猛的發展勢頭抑制了一下。首先，民宅商用給業主的權益帶來了非常大的損失。
我們曾在自己管理的某小區做過調查，小區有600套房子，約200套房子都是公司。這樣一來，整個小區電的能耗費用、維修費用等與完全是居民居住時相比增長了1/3。試想一下，一家三口，一天出行上下電梯的次數不會超過20次。
但一個公司，100多平方米的房子裡大概有20人在辦公，他們平均上下樓兩次的話，電梯的使用次數就是40多次，比民用多了2、3倍。這是對業主的權益一個非常大的損害。大家都交物業管理費，但是使用的頻率完全不一樣。
有的業主為了眼前利益，把房子出租了，但從長遠利益來說，實際這是對自己權利的損害。其次，是物業管理難度太大。一個公司在招人，一上午就有將近300人來面試，讓業主怎麼生活啊？
只能讓業主之間發生矛盾。物業管理對閒雜人不好控制。小區裡有賣保險的、送機票的、**的，還有一些非法出版的宣傳品，對孩子影響也不好。
第三，業主安全沒***。居民樓裡辦的公司，五花八門，什麼樣都有。有一個小區裡的公司養了幾百只貓。
對於養貓，國家有什麼相應的法規政策？沒有。養狗不能養兩隻以上。
還有的開桑拿、按摩之類的公司，藏汙納垢的可能性比較大。這種比較混亂的情況令業主沒有安全感。
消費者代表趙捷：民宅禁商，真是說到我們心檻裡了，以後我們有盼頭了。我是北京市海淀區增光路36號院業主的代表。
順天府第9超市租用了我們小區的部分一樓和地下室，辦了3600多平方米的超市。我住在1層，6年來我的感觸更深：每天樓下停車卸貨，誰受得了啊；地下室本身沒有上下水管，超市為了洗菜接了上下水管，每天夜裡嘩嘩地響；噪音擾民，如**空調、剁排骨、卸貨等。
空調的噪音是75分貝，超市安裝十幾個，就擱在業主家窗戶底下，另外，居民自己測過空調分體機溫度就有80多度。超市就一個出入口，都是上下樓梯，來回搬運貨物都是走樓梯，存在著安全隱患。超市的冷庫能建在地下室嗎，用電負荷那麼大？
相關的建築規範要求做到了嗎？去年我們向**投訴了1年多。**有關部門督促順天府做了改善。
「民宅禁商」作為一種公共政策
需要考慮很多問題
社群治理研究專家舒可心：有的業主買房是投資行為，希望在短期內趕緊賺回買房子的錢，所以一些業主出租房子給開公司的人獲利，他侵害的是全體業主的利益。我覺得出臺民宅禁商的政策很好。
當初**同意民宅商用是好意，但構建和諧社會，民宅禁不禁商除了**之外，還要由這個小區的居民自己做決定。「民宅禁商」實際是觸動了部分業主的權利，大家可以協商，能不能讓辦公司的人多出點物業管理費？不是用政策規定應該怎麼辦，而是要讓業主自己制定自己願意遵守的規則。
另外，是禁商，還是禁噪音，還是禁止對裝置磨損的濫用，要進一步細分，不能用禁商的辦法來管理所有的事情。有的商業活動是沒有問題的，如在家裡辦公，實際上是可以節省資源的。因此，儘管民宅禁商是好的。
但作為一種公共政策，則需要考慮很多問題。對於一個城區、城市、乃至國家的行政公共政策的制定，至少應該考慮：評估社會、市場現狀，確定出臺有關政策的必要性。
也就是說，即便給你足夠的錢和人力，你的執政能力是否能夠保障制定的公共政策的執行。
民宅能否商用
要由業主說了算
國家一級律師嶽成：居住小區的前提就是居住，它應不應該商用，要由這個小區的居民來說了算。業主說我們允許他商用，他能給我們創造點利益，那就可以商用。
關鍵就是在這裡，當然不應該一刀切。其實搞商業可以給**多納稅，到底能不能商用，關鍵是看有沒有影響別人生活的噪音。看它擾亂沒擾亂我們的生活秩序。
說到法律不溯及既往的問題，已經註冊的公司怎麼辦？擾民的就必須取締，沒擾民的可以逐漸過渡。如果民宅完全不能商用，那麼**損失了很多小企業的稅收。
他們當時進入小區的時候，是允許辦公的。土地三種性質，商業、住宅或綜合。有的人買樓的時候土地性質是綜合，如果現在去年檢不讓註冊了，也不妥。
物業公司：以前的公司怎麼辦？我們沒有權利讓他們走。
均豪物業公司企劃經理：對於民宅商用問題，其實我們物業公司早有感觸。民宅商用到底是好還是不好？
利益不同態度就不同。比如說建超市，有的老人說真好啊，很方便。這是好的一方面。
有人就說太吵了，影響生活。具體好還是壞，真得要業主來說。我們物業公司的權利是有限的。
比如有的業主說樓上是一家公司，他們聲音很大，讓物業公司必須把他們趕走，或制止，但其實我們只能去調解，我們沒有權利去讓他們走。至於說怎麼來解決這個問題，我想可能還是要業主和公司坐下來共同協商，拿出一個辦法。如果說起訴的話，業主作為一個主體，我們可以作為協助。
那麼，以前進來辦公司是合法進來的，現在怎麼辦？我們物業公司現在也說不清該怎麼辦？我們只能是作協調的工作，民宅商用，我們物業公司只能是和業主協商。
解決民宅商用
應該完善相關的法律法規
市消協消指部主任羅剛：**有關部門暫停民宅商用的登記註冊，應該說是符合北京的城市發展定位要求的，這個政策還是維護多數業主的權利的。民宅商用存在的弊端有很多，如：
擾民的問題、降低了業主的居住品質、影響其他業主的權益、存在著許多的不安全因素和安全隱患等。因此，住宅樓商用是對周圍鄰居權益的侵害。如果小區內的業主將住宅改為商用，或者佔有小區的公用部分，侵害了小區業主對公用部分的使用權。
從目前來講，也有相關的法規對此做出了一些規定。如:北京市實施了《大氣汙染防治法》，規定不得將住宅樓中的住宅，用做產生油煙汙染的飲食服務業的經營場所。
另外，***釋出的《娛樂場所管理辦法》，也明確了住宅樓不得從事娛樂場所方面的經營。住宅樓商用，要以不損害他人的合法權益和公共利益為前提，即使對某些出租戶或者是某些群體是有利的，但是對整個社會的公共利益是不利的，因此我們也不支援這種行為。從維護消費者合法權益的角度來講，我們建議解決民宅商用問題，目前還是應該完善相關的法律法規，從根源上妥善處理這個問題。
午報記者 博 雅
2樓：匿名使用者
住宿樓作商用以前在全國都是可以的，因為存在擾民問題，現在有不少城市已經叫停，工商部門不予註冊
住宅樓可以做商業用嗎
3樓：我是白蘭花
應該不可以的。
《物權法》第77條規定：「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。
4樓：卡 卡
當然可以啦，如果出租或者開店的話你應該調查一下，能不能把商業做好，有沒有價值？
5樓：
《物權法》第77條規定：「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。
」 根據上述規定，住宅能否用作辦公，首先需視該種商業用途是否違反有關禁止性規定；如無相關禁止性規定，還需看是否違反小區管理規約的規定；如不違反規約，還需取得有利害關係業主的同意。
根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條「業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱『有利害關係的業主』。建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張與自己有利害關係的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響」的規定，本棟建築物內的其他業主，都屬於有利害關係的業主。
住宅可以作商業使用嗎，謝謝
6樓：匿名使用者
其實是可以的，我發現廈門有很多公司就開在住宅樓裡
7樓：
嚴格來講私自商用是不可以的。需要工商消防等許多部門審批才可能有資格。
8樓：歸十與想
1、住宅不可以；
2、住宅商用兩用的可以。
9樓：傑哥自駕環遊
房屋不動產證的性質分類
小區住房能否用於商用？
10樓：大博哥的最愛
只要有合法的營業執照就可以.這個還真不能強制人家停止營業,通過業主大會跟人家協商吧.畢竟合法營業是人家的權利,任何機構或個人都不能剝奪的.
除非其經營嚴重影響了小區其他業主的正常生活,並且夠了《治安管理處罰條例》規定,可以由警察對經營者進行處罰,並責令其整改.
11樓：
《物權法》對「住宅商用」有專門條款進行規定，根據特別規定優於一般規定的法律適用精神，首先應當適用這一專門規定。該法在之後的第77條明確規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。你要在居民區開舞房，工商不會給你註冊的。
12樓：匿名使用者
要取得小區業主委會同意。
居民住宅樓做商業用途
13樓：法邦網專家
如果改變房屋的用途,應當由相應**部門的批准檔案,你可以向當地有關**部門投訴.
如果對方已經建成,影響到你的生活,你也可以提起民事訴訟要求對方停止侵權.
向批准部門投訴.
有些地方經過規劃等部門批准，是允許住改商的。建議你先查詢清楚對方是否已取得相關的審批。如果審批手續已齊全，而對方又影響到你的，可起訴。
普通住宅房屋做商業經營用途合法嗎？
14樓：吳平濱
住宅能否用作辦公抄,首先需視該種商業用途是否違反有關禁止性規
定;如無相關禁止性規定,還需看是否違反小區管理規約的規定;如不違反規約,還需取得有利害關係業主的同意。
《物權法》第77條規定:「業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關係的業主同意。」
15樓：讓玲玲
、《物來權法》第77條規定
自：「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。」
根據上述規定，住宅能否用作辦公，首先需視該種商業用途是否違反有關禁止性規定；如無相關禁止性規定，還需看是否違反小區管理規約的規定；如不違反規約，還需取得有利害關係業主的同意。根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條「業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱『有利害關係的業主』。建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張與自己有利害關係的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響」的規定，本棟建築物內的其他業主，都屬於有利害關係的業主。
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