1樓：鑽誠投資擔保****
二手房交易過程中，買方需要準備以下資料：
1.合法的身份證明檔案(加配偶)：身份證 / 軍官證 / 護照 / 回鄉證 / 臺胞證等;
2.戶口本(加配偶)：戶主頁及申請人的一頁;
3.婚姻證明：無婚姻登記證明、結婚證、離婚證及離婚協議或民政局出示的相關證明檔案;
4.收入證明：申請人所在單位蓋章開具的收入證明,(收入證明必須為所有月供款的2倍或以上);
5.其他資產證明：近6-12個月收入流水證明、車、租約、定期存款、債券、保險等;
6. 貸款銀行供樓存摺;
7.由房管局開具以家庭為單位的無房證明(注意曾用名);
賣方需要準備以下資料：
1.合法的身份證明檔案(加配偶)：身份證 / 軍官證 / 護照 / 回鄉證 / 臺胞證等;
2.戶口本(加配偶)：戶主頁及申請人的一頁;
3. 婚姻證明：無婚姻登記證明、結婚證、離婚證及離婚協議或民政局出示的相關證明檔案;
4. 房產證原件(房產所有權證、房產共有證);
5. 銀行收款存摺(收尾期樓款用);
6. (如房屋已有抵押情況)需提供《原貸款抵押合同》;
7. (**房改房)單位蓋章的《**公有住房繳款明細表》;
(**解困房)簽字滿五年的《統建解困住宅合同》。
2樓：厑覂乫
要了解房屋的產權狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產權證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產權證書是指「房屋所有權證」和「土地使用權證」；身份證件是指身份證、工作證和戶口簿；資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：
商品房**要查驗**方房屋開發經營資格證書；**人要查驗**委託書是否有效；共有房屋**，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指：出租房產，要查驗承租人放棄優先購買權的協議或證明；共有房產，要查驗共有人放棄優先購買的協議或證明；中獎房產，要查驗中獎通知單和相應的證明等。
第二步是向有關房產管理部門查驗所購房產產權的**。查驗的具體方式是：查驗產權記錄。
包括：1、房主是誰，假如為共有財產，則應注意各共有人的產權比例及擁有權形式；2、檔案文號，即該宗交易的檔案編號，假如查詢者希望獲得整份檔案，可依此編號向有關方面取閱該份檔案副本；3、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；4、成交**，即該項交易的成交價，查詢者應注意如果成交價是註明「部分成交價」，則代表該成交價不單隻包括該房屋，並且包括其它房地產成品；5、其它內容，如房屋平面圖等。 第三步是查驗房屋有無債務負擔。
房屋產權記錄只登記了房主擁有產權的真實性以及原始成交事實。至於該房屋在經營過程中發生的債務和責任，則必須查驗有關的證明檔案。包括：
抵押貸款的合同、租約等，還要詳細瞭解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產有更深的瞭解。另外，購房者還需瞭解的內容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。
最後，應提醒購房人注意的是，購買二手樓房，尤其要搞清楚所購**是否屬於房改**的房屋。因為按照房改的有關規定，城市職工以標準價或成本價購買的房屋，在購房後5年之內不得上市交易；5年之後，如果**房屋，原產權單位也有優先購買的權利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現問題。
3）購買二手房議價巧作準備 首先，確定自己所能承受的最高房價。上家在掛牌售房時，也會有一個心理價位。因此，掛牌價往往高於上家的心理價。
如果下家在看房過程中，不經意地通過語言、表情等流露出對此物業有極大興趣，上家往往會抓住這點乘勝追擊，咬住**不放鬆。 其次，摸清上家的底細和心態。瞭解上家**房屋所得款項擬作何用途。
如果上家急於**換取現金，或者，上家必須在幾天之內賣房，愈接近上家的賣房期限，上家就越急於**。在此時議價，將對下家殺價非常有利。否則，**很難談攏。
最後，注意多收集所要談判的物業的相關資料。下家在談判前可以先做實地考察，詳細瞭解物業的建築和裝修質量、小區的交通、物業管理、配套設施是否齊全，房屋在設計或規劃中是否存在不足和缺陷等問題。等到正式與上家談**時，下家可以把所瞭解的該物業的這些不足之處，不失時機地亮給上家。
此舉讓上家明白，你已經為此做了最充足的準備，只有他讓出多少個「點」，才有把你留住的可能。 二手房買賣下定金四步驟 確保定金合同有效成立
一、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌**的委託協議。在該協議中應當包括房屋基本狀況、房價、委託期限及委託中介公司向下家收取定金的內容。
二、與中介公司簽訂書面的中介協議。該協議至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，並一定要加蓋中介公司的印章。
三、與中介公司簽好中介協議後實際交付定金前，購房者還應要求中介公司出具上家委託中介收取定金的委託書。
四、收到委託書後，在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據。該收據僅有中介公司經辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。 遵循上述四個步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意**房屋，下家便可要求雙倍返還定金。
4)如何簽訂二手房買賣合同 在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產價值的高低，而忽略了交易中可能出現的問題，對於如何簽訂房地產買賣合同所知更少。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。 簽訂前 購房者一定要對售房者有較為全面的瞭解。
1、檢視產權所有人的身份證件。 2、房屋產權證上的產權所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？
**房產時，房屋的產權共有人一定要全部同意。在簽訂房產買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委託書及**人身份證件，由委託**人替其簽章。
對即將進行交易的房產進行必要的瞭解。 1、售方提供的房屋產權證是否屬實？ 2、房產面積多大？
3、該房產用途是什麼？是辦公還是居住，或是其他？ 4、該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利？
5、該房產是否已設定抵押？根據《中華人民共和國擔保法》的規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。
在這裡，如果該房產已設定抵押，那麼抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方，在轉讓該房產時，並未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那麼轉讓行為無效。只有在抵押登記登出或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。
6、該房產是否已設定租賃？如果該房產已經出租，則需要售房者提供該房產的承租方出具的在同等條件下放棄優先購買權的宣告。同時購房者還要查詢售房者與該房產的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？
根據《上海市房地產轉讓辦法》的規定：轉讓已經出租的房地產，租賃雙方當事人已經依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產受讓人繼續履行。這個規定的意思是售房者轉讓已經出租的房地產，因該房產而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續履行。
也就是說：如果購房者購買該房產是為了投資，這種帶租約的房產是比較適合的；如果購房者購買該房產是為了自己居住，這種帶有已經登記備案的租賃合同的房產會對購房者造成較大影響的。 簽訂時 需要準備的證明材料。
購置房地產，購房者可能是一人，也可能是數人。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：1、身份證原件或護照原件及影印件；2、未成年人的戶口簿或出生證明；3、有委託**人，須提供經公證的委託書及**人身份證。
購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委託書、同意書等必須經下列境內外機構公證、認證後方為有效： 1）香港地區：
經國家司法部授權的香港律師公證；2）澳門地區：中國法律服務（澳門）公司；3）臺灣地區：經臺灣地方法院公證後由海基會將副本寄送上海市公證員協會，當事人憑正本前往上海市公證員協會核對蓋章；4）外國：
經當地公證機構公證並經中國駐外使領館認證。 看清楚合同中的約定內容。 儘管二手房交易當中使用的《上海市房地產買賣合同》，是由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯合制定的規範文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細些，尤其注意以下幾點的填寫（如果正文寫得不夠全面，可在補充條款中加以說明）：
1、房款的金額是否寫清楚？ 2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？
每次付款是什麼時間？這與購房者自己的資金流轉是否有衝突？避免向售房者承擔逾期付款的違約責任。
3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經註明？（這裡需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程式及規定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規定額度，造成貸款稽核不能通過，目前上海大多數銀行可以貸款七成）； 4、何時交房？交房時還有哪些物品（傢俱、電器等裝置隨房產一併轉交購房者，也需要在合同的附件中列出明細清單）； 5、交房前與交房後的物業管理費、水電、燃氣、通訊等費用由誰來承擔？
一般是交房前由售房者承擔，交房後由購房者承擔； 6、房地產的風險責任何時轉移給購房者？ 《上海市房地產轉讓辦法》的規定是：房地產的風險責任，自房地產權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人（即購房者）；但轉讓當事人約定自房地產轉移佔有之日（交房之日）起轉移風險責任的，從其約定。
大多數的購房者會選擇使用在房地產轉移佔有之日起轉移風險責任； 7、違約責任是否約定？違約金的數額是否約定清楚？ 8、房地產買賣合同何時生效？
（這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關重要的） 1）如果交易雙方沒有特別約定，則交易雙方簽字後合同即為生效。 2）交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。 3）交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。
4）雙方當事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產買賣合同時應經過公證，此時合同方才生效。
二手房交易相關費用，買賣二手房需要交哪些費用
一 賣方涉及的稅費 一 普通住宅 1 營業稅 購買未滿5年 含5年 的房產對外 營業稅為差價的5.5 滿5年則免徵營業稅。2 個人所得稅 購買未滿5年 含5年 的房產或非家庭唯一的生活用房對外 個人所得稅為房價的1 或差價的20 滿5年並且是家庭唯一的生活用房則免徵個人所得稅。二 非普通住宅 1 營...
二手房過戶買方需要準備哪些材料辦理二手房過戶需要哪些證件和材料
1 買方 本來人到場，提供有效身份證 源件 房屋買賣合同。2 賣方 持有效身份證件及房屋所有權證到場辦理。3 該房產為夫妻共有時，則夫妻雙方都應該同時到場並提供有效身份證 房屋共有權證及結婚證等其它相關證件。4 如果該房產處於出租狀態，賣方除提供上述證件外，還須提供承租人放棄優先購買的書面材料。5 ...
二手房過戶需要什麼證件，辦理二手房過戶需要哪些證件和材料
1 水過戶 一戶一 表的住房，在住房所在地的自來水公司辦理過戶。需要帶房產證原內件 影印件，房產所有人的容身份證原件 影印件，如果需要辦理銀行代扣水費業務還需要帶銀行卡或存摺，不需要原房主的資料。不是一戶一表的住房，需到居委會或物業，辦理更名手續，有的需要原房主的身份證影印件。2 電過戶 一戶一表的...