商品房預售需要符合哪些條件,籤預售合同應注意什麼

2022-01-02 10:29:44 字數 4927 閱讀 4254

1樓:華律網

房屋預售也稱商品房預售,樓花買賣,是指房地產開發企業與購房者約定,由購房者交付定金或預付款,而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋**買賣,買賣的只是房屋的一張**合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

商品房預售應當符合下列條件:1.已經全部交付土地使用權出讓金,並取得土地使用權證書,且土地使用權未經抵押。

2.持有建設工程許可證。3.

按提供預售的商品房計算,開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的四分之一以上,並已經確定施工進度和竣工交付時間。4.同金融機構已經簽訂商品房預售款監管協議。

5.已經向縣級以上人民**房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明;向境外預售商品房的,應當同時取得向境外銷售的批准檔案。法律依據:

《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條商品房預售,應當符合下列條件:(一) 已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;(二) 持有建設工程規劃許可證;(三) 按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,並已經確定施工進度和竣工交付日期;(四) 向縣級以上人民**房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民**房產管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項,必須用於有關的工程建設。

2樓:康康羊羊羊

1、確認開發商已經取得商品房預售許可證

根據我國法律規定,沒有取得商品房預售許可證的預售合同是無效合同,無效合同規定的當事人的權利義務得不到法律保護。

2、確認開發商制定的格式條款是否公平

對於商品房預售的一般情況,開發商通常會制定針對大多數購房人都適用的格式條款,作為將來與購房人簽訂預售合同的依據。

3、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任

開發商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權利兩個層次。除內容要周全外,還需注意開發商遲延交房責任與購房人遲延付款責任之間的對等性。

4、明確約定抵押權的處理方式

為籌集建設資金,開發商的預售商品房往往設定有土地抵押權或在建工程抵押權。因抵押權的權益具有法律上的優先性,若處理不當,會對購房人最終行使和享有預售合同的權利帶來很大障礙和困擾。

3樓:

商品房預售應當符合哪些條件?

簽訂商品房預售合同有哪些注意事項?

4樓:華律網

預售是如今房地產銷售的一個主要方式,但簽訂預售房屋合同需要注意一些事項以防止某些風險。簽訂預售合同時主要有以下一些注意事項:1、確認開發商已經取得商品房預售許可證。

2、確認開發商制定的格式條款是否公平。3、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任。開發商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權利兩個層次。

應當明確這些規定的具體內容。4、明確約定抵押權的處理方式。。5、明確面積誤差的處理結算辦法。

預售合同約定的面積一般為按圖測算的面積,難免與最終實測面積有誤差。為了避免日後發生糾紛,購房者應當在預售合同中約定出現面積誤差後的處理方法。6、及時辦理相關登記手續。

商品房預售合同簽訂後,從合同資訊網上備案到購房人領取房產證、土地證,前前後後有很多法定手續需要辦理。

5樓:法律快車

一、合同條款仔細斟酌

1、關於房屋面積的條款。

商品房以建築面積計算房款,建築面積由套內建築面積與分攤的共有面積兩部分組成。應在合同中約定套內建築面積和分攤的共有面積有多少,並約定套內建築面積不變分攤面積發生誤差、分攤面積不變套內建築面積發生誤差以及桃內建築面積與分攤面積均發生誤差的處理方式.

2、關於**、收費、付款方式的條款

**條款應比較明確,有細項約束開發商不得隨意加價,不應包括不合理的費用,明確約定付款方式如分期付款的步驟、數額、時間等。建議購房者無論是否需要貸款,都要在合同中約定, 簽定合同後幾天內向金融機構申請貸款,如果不能通過的話,購房者可以選擇解除合同,以達到對大額消費有一個冷靜的思考過程。

3、關於購房質量的條款

關於購房質量一定要在合同中有詳細明確的約定。商品房竣工驗收是以抽查的方式進行驗收,因而不能保證每一套商品房的質量都合格,而且竣工驗收標準和購房人所希望的質量要求也可能有差距,因此有必要在購房合同中約定房屋的質量問題。牆體、地面、頂棚平直度,頂棚、廚房、衛生間防水情況,表面裂縫等進行必要的約定。

4、關於產權登記的條款

由雙方依據規定的日期會同辦理,或委託**人辦理。在辦理產權過戶手續時,賣方應出具申請房屋產權轉移給買受人的書面報告,以及交納的稅單。參照《商品房銷售管理辦法》的規定,約定辦理產權證的期限應為60日。

但是實際簽約時,出賣人往往將此期限延長,通常有90日、180日等等。買受人應力爭在合同中將辦理產權證的期限約定在60日,不宜過長,如:365天以上,表明此專案的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保,短期內不能解除抵押,對買受人採用公積金貸款和儘快取得房產證有很大影響。

5、違約條款中不可抗力的界定

簽訂合同時注意不可抗力是如何界定的。「不可抗力」指不能預見、不能避免、並不能克服的客觀情況(僅指自然災害,不包括**行為和社會異常事件)任何一方不得就此做擴大解釋,否則,該解釋不具有約束力,並應約定一個告知期限。出賣人有時提出以下免責條款,買受人最好不要同意:

非出賣人原因,有關部門遲延發出有關批准檔案的;施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術問題不能及時解決的。

二、合同附件也要仔細稽核

在簽約過程中,買方尤其應注意在合同中不要留有空白之處,對合同中的修改部分應要求雙方簽章確認。對於主契約的附件部分,買方尤其應加以注意。附件一的房屋平面圖應要求賣方標明功能、面積,最好應有尺寸。

裝修、裝置標準應儘可能全面、具體,不僅應包括所購房屋的內部標準,而且應包括供水、供電、供氣、供暖、電梯、保安等設施與服務標準。附件二的共用共有部位主要是指公共面積的分攤部位,應依據有關規定核實其分攤部位是否符合法律規定。除簽署主契約外,買賣雙方可就主契約未盡事宜簽訂補充契約,就房屋的使用率、公共配套設施、房屋交付辦法、產權證申領等有關問題進行約定。

三、辦理預售登記手續

由於目前大多數購房人採取銀行按揭方式支付房價款,按照銀行按揭的有關規定,借款人應將應由其儲存的經過預售登記的預售契約正式抵押給銀行,於是出現了購房人簽約後手中沒有購房契約原件的情況,這種情況對購房人極為不利,甚至有個別開發商未經購房人同意擅自對合同文字進行修改,嚴重損害了購房人的利益。因此,律師建議購房人簽約時應爭取留存一份合同副本。辦理預售預購登記手續的同時,買賣雙方還應向房地產交易管理部門分別繳納房價款總額萬分之五的印花稅

6樓:猴史閃

因此,相比現房和二手房,購房人承擔了更大的交易風險和不確定性。商品房預售合同是確定買賣雙方當事人權利義務的主要依據,簽好合同,合理降低和防範交易風險對購房人尤為重要。在簽訂商品房預售合同過程中應注意以下事項。

(1) 確認開發商已經取得商品房預售許可證等證件。要看開發商是否具備「五證」,即房地產開發證、國有土地使用證、該工程開發許可證、建築工程規劃許可證和商品房銷(預)售許可證。為保護購房人的基本權利,國家對商品房預售實行許可制度。

沒有取得商品房預售許可證的預售合同是無效合同,無效合同約定的當事人的權利義務得不到法律保護。(2)審查開發商提供的格式合同,在簽訂正式預售合同前,雙方當事人往往會先簽訂一個認購協議,用來約定未來某個時候簽訂買賣合同。(3)注意土地使用年限。

出讓土地的年限是從開發商國有土地使用證獲得審批時開始起算,但是房地產開發過程中由於種種原因可能導致專案延期,從而使商品房售出時的實際土地使用年限已經大幅縮水。對購房人而言剩餘年限才有實際意義。另外不同用途的土地使用年限不同,住宅用地一般70年,工業用地、教科文衛體用地、綜合用地一般50年,商業旅遊及娛樂用地為40年,所以購房人應問清楚用地性質。

這不僅決定土地使用年限,還關係到物業、水電、稅費的高低。(4)約定抵押權的處理方式。絕大多數開發商的投資並不完全是自有資金,為籌集建設資金,開發商往往會設定土地抵押權或在建工程抵押權,把在建的商品房抵押給銀行以獲得貸款。

抵押權人在法律上有優先受償的權利。若抵押權處理不當,一旦開發商與債權人出現糾紛,購房人極有可能得不到房產。一般來講,開發商應當在簽訂預售合同前登出所售房屋的在建工程抵押,消滅抵押權;土地抵押權,購房人需與開發商在合同中認真約定抵押權消滅的時間、條件等,並在開發商違約後及時主張權利,督促開發商還款清押或提供履約擔保,防止更難處理的麻煩。

(5)約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任。預售合同示範文字對房屋交付條件做了基本規定,保障了購房人最基本的權益。但示範文字已有的內容並不能完全滿足所有購房人的需求。

比如正式水、電、氣、通訊等附屬設施的可開通時間等示範文字沒有明確,附件中的各項配套設施的建設和交付也獨立於房屋交付,對此有特殊要求的購房人需通過補充約定等形式,將相關條件納入房屋交付條件中,才能在發生預期之外的情況時得到相應的法律救濟。開發商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權利兩個層次。(6)仔細瞭解開發商的按揭政策。

購房人如需按揭貸款,在簽訂預售合同前,需認真瞭解相關政策,避免在籌措房款中發生意外。有些商品房專案因不符合公積金貸款的條件,不能申請公積金貸款。在貸款不能通過的情況下應約定是全款購房還是退房處理,對此應有所預期和準備。

(7)重要公共配套設施寫入合同。(8)約定面積誤差的處理結算辦法。(9)簽約時要注意房屋質量問題。

購房者在簽約時,應認真推敲《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容,並將質保書作為合同的附件。(10)明確規劃或設計變更的處理辦法。(11)重視前期物業管理和臨時管理規約。

(12)注意合同文字中補充協議的內容。(13)約定違約責任。承擔責任的違約事項包括:

簽約後購房者要求退房、不按期付款;開發商賣房後要求換房,不按期交房;面積變動超過約定幅度;質量不符合要求;辦理過戶手續時不符合規定和約定等。消費者在約定時要注意違約責任的平等性。(14)及時辦理相關登記手續。

北京房產糾紛專家北京市盈科律師事務所高階合夥人律師羅春利律師 1、律師陪購:**委託人查詢房屋權屬狀況;陪同委託人參與房屋買賣合同的簽訂,審查合同及相關資料;在交易全過程為委託人提供法律諮詢。2、律師代辦:

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