1樓：匿名使用者
敏感性分析是指從眾多不確定性因
素中找出對投資專案經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，並分析、測算其對專案經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷專案承受風險能力的一種不確定性分析方法。 敏感分析應用廣泛，主要是在求得某個模型的最優解後，研究模型中某個或若干個引數允許變化到多大，仍能使原最優解的條件保持不變，或者當引數變化超過允許範圍，與那最優解已不能保持最優性時，提供一套簡潔的計算方法，重新求解最優解。 在本量利關係的敏感分析中,主要包括兩個部分 1、研究分析有關引數發生多大變化時盈利轉為虧損。
基本方程式：銷量*（單價-單位變動成本）-固定成本=0 每次令一個引數為變數，其他為常量。 2、個引數變化對利潤變化的影響程度。
主要採用敏感係數計量。 敏感係數=目標值變動百分比/參量值變動百分比。 例如計算利潤對單價的敏感度 假設單價變動20%，利潤為r，單價為s，單位變動成本為c，銷量為q，固定成本為f。
單價變動前 r1=q*(s-c)-f 單價變動後 r2=q*[s*(1+20%)-c]-f 則利潤對單價的敏感係數=（r2/r1）/20% 表示的含義是單價變動1%，利潤變動變動多少個百分點 在工作中，為了讓你的分析報告更好看或者內容充實，有時候還可以附上敏感分析表和敏感分析表。所謂敏感分析表，就是假定單價、單位變動成本、銷量、固定成本上下浮動0、5%、10%、15%、20%（這些間距可以自由設定）時，利潤的絕對額是多少。彌補敏感係數只能反映利潤隨專案變化而變化的相對量的缺陷。
而敏感分析圖則連續表示變數間的關係，繪製時，參照敏感分析表的資料繪出點，然後連線即可
房地產開發專案敏感性分析
2樓：企業內訓師
房地產投
資專案敏感性分析（一）
房地產投資專案評價中的敏感性分析是分析投資專案經濟效果的主要指標（如內部收益率、淨現值、投資**期）對主要變動因素變化而發生變動的敏感程度。如果某變動因素變化幅度很小，但對專案經濟指標的影響很大，我們認為專案對該變數很敏感。在實際工作中，對經濟效果指標的敏感性影響大的因素，要嚴格加以控制和掌握。
一、敏感性分析步驟
敏感性分析一般按以下步驟進行：
1、確定影響因素
影響專案經濟效果的因素很多，我們必須抓住主要因素，對於房地產開發專案而言，主要敏感性因素有投資額、建設期、建築面積、租金、銷售**等。
2、確定分析指標
作為敏感性分析的經濟指標一般要和我們專案經濟分析指標一致，常用的有利潤、利潤率、淨現值、內部收益率、投資**期等。
3、計算各影響因素在可能的變動範圍內發生不同幅度變動所導致的專案經濟效果指標的變動效果，建立一一對應的關係，並用圖、表的形式表示出來
1、確定敏感因素，對方案的風險作出判斷
敏感性分析既可用於靜態分析，也可用於動態分析。
例：某公司準備開發一住宅，預計開發面積1萬平方米，開發固定成本120萬元，每平方米變動成本600元，預計售價1000元/㎡，銷售稅率5%，計算該專案的預期利潤並進行敏感性分析。
解：按盈虧平衡分析公式：p·x = c(f) + u·x + e(x)
該開發專案的預期利潤：e(x) = p·x·（1- 5%）- u·x - c(f)
= 1000×1×95%-1×600-120 = 230萬元
按題意，要對預期利潤進行敏感性分析，此時分析指標是預期利潤。在盈虧平衡分析中，計算預期利潤是假定其他引數都是確定的，但是實際上由於市場的變化，模型中的每個引數都會發生變化，使原來計算的預期利潤、盈虧平衡點失去可靠性，作為投資者希望事先知道哪個引數對預期利潤影響大、哪個引數影響小，通過對敏感因素的控制，從而使投資過程經常處於最有利的狀態下。
對盈虧平衡分析中的利潤指標進行敏感性分析，主要研究與分析有關引數發生多大變化會使盈利轉為虧損、各引數變化時對利潤變化的影響程度、各引數變動時如何調整銷售量以保證原有目標利潤的實現等。
1、有關引數發生多大變化可使盈利轉為虧損
單價、單方變動成本、銷售面積、固定成本等各因素的變化都會影響預期利潤的高低，並且當變化達到一定程度，就會使專案利潤消失，進入盈虧臨界狀態，使企業經營狀況發生質變。通過敏感性分析，可以提供能引起預期目標利潤髮生質變時的各個引數變化的界限。
①單價的最小值
當開發利潤為0時，利用盈虧平衡公式可得
p×1×（1-5%）-600×1-120=0
p = 757.89元/㎡當售價降至757.89元，即單價降低24.2%，專案由盈利轉為盈虧平衡，如果進一步降低，則出現虧損。
②單方變動成本的最大值
單方變動成本上升會使專案利潤下降並逐漸趨近於0，此時的單方變動成本是該專案能忍受的最大值。
1000×1×（1-5%）-u×1-120=0
u = 830元/㎡單方變動成本上升到830元，即單方變動成本上升38.3%時，該專案利潤降至0。
③固定成本最大值
固定成本上升也會使專案利潤下降，並逐步趨於0
1000×1×（1-5%）-600×1- c(f)=0
c(f) = 350萬元，固定成本增至350萬元，即固定成本增加191.7%時，該專案利潤降為0。
④銷售建築面積的最小值
銷售面積的最小值，即盈虧臨界點的銷售量為
銷售量= c(f)/[p（1-5%）-u]=1200000/[1000×（1-5%）-600]=3429㎡
說明如果銷售計劃只完成34.3%(3429/10000)，則該專案的預期利潤降為0。
2、各引數變化對利潤變動的影響程度
各引數變化都會引起利潤的變動，但其影響程度各不相同，有的引數發生微小變化，就會使利潤髮生很大的變化，說明利潤對這些引數的變化十分敏感，我們稱其為敏感因素，與此相反，有些引數發生變化後，利潤的變動並不大，反應較遲鈍，稱其為不敏感性因素。
反映敏感程度的指標是敏感係數，計算公式為
敏感係數 = 目標值變動百分比/參量值變動百分比
①單價的敏感程度
設單價增長20%，則p=1000×（1+20%）=1200元
按1200元計算，利潤=1200×（1-5%）×1-600×1-120=420萬元
利潤原為230萬元，其變動百分比=（420-230）/230=82.6%
單價的敏感係數=82.6/20=4.13
結果說明：單價對專案利潤的影響很大，從百分率來看，利潤是以4.13倍的速率隨單價變動。
因此，提高單價是提高專案盈利最有效的手段，****也將是實現利潤的最大威脅，因為單價每降低1%，專案將失去4.13%的利潤。所以投資者必須格外對單價予以關注,不到萬不得以，不能輕言降價銷售。
②單方變動成本的敏感程度
設單方變動成本增長20%，則u = 600×（1+20%）=720元
按720元單方變動成本計算
利潤=1000×1×（1+5%）-720×1-120=110萬元
利潤原為230萬元，其變動百分比=（110-230）/230=-52.2%
單方變動成本的敏感係數=-52.2/20=-2.61
計算結果表明，單方變動成本對利潤的影響程度要比單價小，單方變動成本每上升1%，利潤將減少2.61%。雖然單方變動成本對利潤的影響程度較單價小，但敏感係數的絕對值大於1，說明單方變動成本的變化造成利潤更大的變化，仍屬於敏感因素。
③固定成本的敏感程度
設固定成本增長20%，則f（x）= 120×（1+20%）=144元
按此固定成本計算
利潤=1000×1×（1+5%）-600×1-144=206萬元
利潤原為230萬元，其變動百分比=（206-230）/230=-10.43%
固定成本的敏感係數=-10.43/20=-0.52
計算結果表明，固定成本對利潤的影響程度很小，固定成本每增加1%，利潤將減少0.52%，敏感係數的絕對值小於1，屬於不敏感因素。
④銷售量的敏感程度
設銷售量增長20%，則x = 10000×（1+20%）=12000㎡
按12000㎡計算
利潤=1000×12000×（1+5%）-600×12000-1200000=300萬元
利潤原為230萬元，其變動百分比=（300-230）/230=30.43%
銷售量的敏感係數=30.43/20=1.52
通過上述計算，表明影響開發公司預期利潤的諸多因素中，最敏感的是單價，其次是單方變動成本，第三是銷售量，最後是固定成本。其中敏感係數為正值，表明它與利潤同向增減；敏感係數為負值，表明它與利潤反向增減。
敏感係數提供了各因素變動百分比和利潤變動百分比之間的比例，但不能直接顯示變化後利潤的值，為了彌補不足，可編制敏感分析表，列出各因素變動百分比及相應的利潤值。
單因素變動敏感分析表
利潤變動百分比因素
-20%
-10%
0 +10%
+20%
單 價40135230325420
單方變動成本350290230170110
固 定 成 本254242230218206
銷 售 量160195230265300
一般各因素變動百分比通常以±20%為範圍，便可以滿足實際需要，上表以10%為間隔，也可按需要改為5%為間隔。
列表法的缺點是不能連續表示變數之間的關係，為此又可以用敏感分析圖來表示。
圖中橫軸代表單方變動成本、固定成本、銷售量、單價等各因素變動百分比，縱軸代表利潤。以單方變動成本為例，根據原來的目標利潤點（0、230）和單方變動成本變化後的點（+20%、110），畫出單方變動成本線，這條直線反映單方變動成本不同變化水平時所對應的利潤值和利潤變動百分比。其它影響因素的直線畫法與此類似。
這些直線與利潤線的夾角越小，對利潤的影響越大，說明對利潤的敏感程度越高。
3樓：匿名使用者
政策風險分析 經濟風險分析 區域房地產市場供求分析 競爭環境分析 產品調研 客戶調研 未來市場預判 營銷策略研究
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